Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Ortak Alanlar

Yazarlar Birgi Kuzumoğlu Tarih Kas 22, 2019

I. GİRİŞ

Günümüzde; kentsel yapılaşmanın, nüfus artışının, iç ve dış göçlerin etkisiyle yenilenen yerleşim düzeninin de etkisiyle; günümüzde özellikle şehir merkezlerinde kat mülkiyeti şeklindeki yapıların rağbet gördüğü söylenebilir. Kat mülkiyeti ile; inşaatı tamamlanmış bir ana gayrimenkulün üzerindeki daire, kat, işyeri, mahzen, mağaza ve depo gibi birbirinden bağımsız bölümlerin, gayrimenkul maliki/malikleri tarafından mülkiyet haklarının ayrılarak tapu kütüğünde bağımsız mülkler olarak ayrı ayrı kayıtlarının oluşturulabilmesi sağlanır. Söz konusu bağımsız bölümlerin birlikte oluşturduğu yapıya ilişkin mülkiyet hakkı kısaca “kat mülkiyeti” olarak anılmakta ve bunlara ilişkin düzenlemeler ise hukuken 634 sayılı “kat mülkiyeti kanunu” kapsamında değerlendirilmektedir. Tüm bu bağımsız bölümlerin tek bir ana gayrimenkul inşası ile ayrı ayrı mülkiyet hakkı edinilmesi sebebiyle yatırım açısından oldukça tercih edilen ve yerleşim açısından da günümüz koşullarına en yatkın olduğu kabul edilen bu düzenleme, esasen komplike bir yapı şekli olup; kendine has durum ve olgular ile bunlara özgülenen kurallara haizdir.

II. KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK ALAN KAVRAMI

Kat mülkiyetine tabi yapılanmalar için bu gibi tasarruf işlemlerinde önem arz eden konulardan biri de “ortak alan” kavramıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Tarifler” başlıklı 2. Maddesinin b bendinde; “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan” yerler olduğu ifade edilmiş ve devam eden cümlesinde ise, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerinde faydalanma ve kullanma hakkının bulunduğu belirtilmiştir. Aynı kanunun 4. Maddesinde ise “ortak yerler” başlığı altında ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceğini ifade edilip üç bent halinde düzenlediği yer ve şeylerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her halde ortak yer sayılacağını hükme bağlamıştır.

Buna göre;

“a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri”

Kanun gereği ortak yer niteliğinde sayılmıştır. Hükmün son fıkrasında ise; “Yukarıda sayılanlar dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer” ifadesi ile madde metninde tahdidi sayılanlar dışında bu amaca özgülenen yerlerin de ortak alan oluşturacağı hususu düzenlenmiştir.

Ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa da 634 sayılı KMK.’nun 4 üncü maddesinde yazılı olan yerlerin ortak yer sayılacağı Yargıtay tarafından da benimsenmektedir.(Y.5.HD,T: 27.06.1978,E:1978/3210, K:1978/5663.)

Bununla birlikte KMK madde 67’de “ortak yerler” başlığı ile;

“Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.”

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”

şeklinde daha geniş bir şekilde ifadeye yer verilmiştir.

KMK madde 67 ifadesini örneklerle somutlaştırmak gerekirse; toplu yapı içinde kapsama alınan ortak yerler; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma bakımından zaruri olan temeller, taşıyıcı kolon ve kirişler, asansör, çatı, baca gibi yerler iken, toplu yapı dışında kapsama alınan ortak yerler ise; otopark, bahçe, kuyu, sarnıç, genel çamaşırlık ve kurutma yerleri, genel kömürlük veya ortak garajlar, bunun dışında yine ortak kullanıma özgülenmiş havuz, spor salonu gibi tesisler olarak gösterilebilir.

Son olarak; ortak yerler hususunda şüpheye mahal bırakmamak adına Yargıtay Kararları ışığında detaylandırmakta fayda vardır. Buna göre;

Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler ortak yerdir.(Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)
Su tesisleri ortak alandır.(Y.5.HD. , 02.03.1970, E:1970/758 , K:1970/1081.),
Çatı ortak alandır. (Y.5.HD.,18.05.1992.E: 1992/2299, K:1992/4090.),
Çatı arası ortak alandır. (Y.5.HD.1970, E: 1970/3868. K:1970/5395)
Kapıcı Dairesi ortak alandır. (Y.5.HD.23.10.1989 , E:1989/2902 ,K 1989/20831)
Otopark ortak alandır. (Y.5.HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)
Bahçe ortak alandır. (Y.5.HD..(10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)
Sığınak ortak alandır. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)
Kalorifer tesisatı ortak alandır. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)
Terasın ortak yer olup olmadığı onanmış İmar Planına göre saptanır. (Y.5.HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)
Kömürlük eklenti değil ise, ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)
Bağımsız bölümlerin bulunduğu sahanlıklar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, T: 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)
Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)
Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)
Terasın ortak yer olup olmadığı onaylanmış imar planına göre saptanır (Y.5.HD., T: 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214)
Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, E:1988/19310, K:1988/1299)

Gerek bağlı bulunulan mevzuat, gerekse Yargıtay kararları ışığında ortak alanların neler olduğu az çok şekillendirilmiştir. Ancak yine de, bir alanın ortak alan sayılıp sayılmayacağı noktasında taraflarca şüphe duyuluyor ise; tespit davası açılarak bilirkişi raporu doğrultusunda mahkemece verilecek tespit kararı ile hareket edilmesinde fayda olacaktır.

III. ORTAK ALAN ÜZERİNDE KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerindeki kat maliklerinin haklarını düzenleyen 16. maddesinde;

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Şeklinde ifade edilmiştir. Ancak yine de ortak yerlerden yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilmektedir. Şayet; yönetim planında aksine bir düzenlenme yok ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma mevcut değil ise; ortak alan olarak nitelendirilen yerler üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları ve kullanım hakkına sahip oldukları kabul edilmelidir.

Her ne kadar kanun metninde “kat maliki” olarak belirtilse de; kira ilişkisindeki kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da bu alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilmektedirler. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Yükümlülük hususunda ise; her malik için ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kendi bağımsız bölümleri dahil, ana yapıya ve ortak alanlara zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar. Bunların dışında; kat maliklerinin ortak kullanıma tabii yerlerin kullanılması, onarılması gibi hususlarda doğacak olan masraflara katlanma yükümlülüğü vardır. Bu husus KMK md. 72’de “ortak giderlere katılma” başlığı altında aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.

“Madde 72 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”

Bu doğrultuda;

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliklerine; diğer kat maliklerinden her biri ve kat mülkiyetine tabii yapı yöneticisi, yönetim planına Kat Mülkiyeti Kanununa ve Türk Borçlar Kanununa göre dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki; geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde ipotek kurulması; Kat malikinin, gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinden kira akdine, oturma hakkına veya vb. sebeplerle devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kat malikinin borcu bu şekilde de alınamazsa, mahkeme tarafından tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle mevcut borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Bunların dışında; Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri kurala bağlanmıştır.

Aynı maddenin devamında ise işbu çekilmezlik hali;

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay bir kararında da aynı maddenin üçüncü fıkrasında, ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunmasını veya ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini çekilmezlik hali saymıştır. (Y.18.HD. T:22.12.2003, E:2003/8423 K:2003/10272)

IV. ORTAK ALANLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

Öncelikli olarak açıklamakta fayda vardır ki; kat mülkiyetine tabi bir bina; KMK md. 32 gereğince; kural olarak kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Ancak, tüm kat maliklerince yönetim işlerinin bizzat yürütülmesinin uygulamadaki olası zorluklarını da dikkate alan kanun koyucu; aynı Kanununun 34 üncü maddesi ile kat maliklerinin, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceğini düzenlemiştir. Yönetimi devralan kişiye “yönetici”, kurula ise “yönetim kurulu” denilmektedir. Bu kişiler; aynı kanunun 38 ve 40. maddeleri gereğince kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim kurulunca yapılacak değişikliklerin usulen hukuka aykırı olduğu düşünülüyor ise diğer kat malikleri tarafından yönetim kurulu husumet tarafı gösterilecek şekilde gerçek kişi ismi belirtmeye gerek olmaksızın dava açılabilecektir. (Y.18 HD. E. 2004/4688 K. 2004/5394 T. 28.6.2004)

Kat mülkiyetine tabi bir yapının, ortak alanlarında çoğu zaman; yönetim planında ön görülen veya öngörülemeyen bir takım değişikliklere ihtiyaç duyulabilmektedir.

Peki ortak alan üzerinde yapılacak olan değişiklikler ne şekilde karara bağlanmaktadır?

Şayet ortak yerlerde yapılacak olan işlem ve değişiklikler ortak alanın bakımı/onarımı/iyileştirilmesi amacıyla yapılıyor ise bu durumda kat maliklerince oyçokluğu ile alınacak olan karar işlemin tahsisi için yeterli olacaktır. Ancak bu gibi işlemlerin kurul toplantısı ve karar yeter sayısı sağlanması beklenmeksizin acele olarak yerine getirilmesi gerekiyor ise bu durumda maliklerin rızası aranmayacaktır. Bu durum KMK md 19’da aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

KMK md 19’da sayılı onarım işleri dışındaki işlemler için ise; özellikle ortak alanlarda tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi, reklam verilmesi, kiralanması gibi işlemlerin KMK md 45 gereği tüm kat maliklerince oy birliği ile yapılacağı aşağıdaki şekilde hükme alınmıştır.

“Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklinde ifade edilmiştir.”

Ortak alanlar üzerinde yapılacak olan değişikliklerin kanun metninde detaylıca sayılmaması sebebiyle uygulamada bu kararların oyçokluğu ve oybirliği ile alınması hususları zaman zaman karıştırılabilmektedir. Özellikle site gibi çok yapılı alanlarda ortak alanlar için tüm kat maliklerinin rızasını almak neredeyse imkansız olduğu için bu durum kimi zaman eleştirilmekte ve ortak alanlar üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlandığı düşünülmektedir. Konunun mahiyeti gereği ortak alanlara ilişkin bazı hususları Yargıtay kararları ışığında incelemekte yarar olacaktır.

Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür. ( Yargıtay HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)
“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”( Yargıtay 20. HD., T: 10.06.2019 ve E: 2019/1742 , K: 2019/3845)
“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)
“Projesinde asansör bulunmayan altı katlı bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, anagayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. ve 43. maddeleri kapsamında mütalaa edilebilirse de, dosya içerisinde böyle bir incelemenin kat malikleri kurulunca yapılamadığı ve proje yaptırılıp onaylattırılmadığı anlaşıldığından karar doğrudur.” Yargıtay 18. HD., T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)
“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.” (Yargıtay 5. HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)
“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakatı ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

Görüldüğü üzere Yargıtay’ın genel eğilimi bu gibi işlemler için tüm kat maliklerince alınacak olan oybirliği kararına dayanmaktadır. Ancak yine de; yönetim planına uygun olarak yapılacak işlemlerde (asansör yapılması gibi) oybirliği yerine oyçokluğu ile karar verilmesinin yeterli olacağını öngören kararlar da mevcuttur.

Son olarak belirtmekte yarar vardır ki; Kat malikleri tarafından ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. Şayet; bir kat maliki diğer kat maliki/maliklerinin ortak alanlardaki kullanımına engel olması durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi; bu engellemeden kaynaklı bir zarar oluşmuş ise de bunun tazminini talep edebilecektir.

V. ORTAK ALANLARIN TASARRUF İŞLEMİNE KONU OLMASI

Ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunmak (kiralamak, dış cepheye reklam vermek vb.) uygulamada özellikle binaya getiri anlamında fayda sağladığından oldukça tercih edilen bir işlemdir. Peki bu gibi tasarruf işlemleri ne şekilde gerçekleştirilecektir?

634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

Kanun metninden anlaşılacağı üzere diğer işlemlerden farklı olarak bu gibi tasarruf işlemleri için daha net bir ifadede bulunulmuş ve tüm kat maliklerinin rızasını aranmıştır. Yargıtay kararları da bu konuda çelişkiye mahal vermeyecek şekilde istikrarlılık arz etmektedir.

“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur. “(Yargıtay 5. HD, T:10.1985, E: 1985/009953, K: 1985/011143)
“Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.” ( Yargıtay18. H.D. E: 2005/666 , K:2005/1889)
“…sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, ancak kararın oy birliği ile alınmadığı, yasaya göre ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin hükümlerin oy birliği şartı sağlanmadan alınamayacağı belirtilerek, 16/02/2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece …kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. …iptali istenen kararların yeterli nisap olmadan alındığı anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına, …karar verildi.” (Yargıtay 20. HD, T: 05.07.2017, E: 2017/1947, K: 2017/6235)

Dolayısıyla; kat mülkiyetine tabi bir binaya ait olan ve kat maliklerinin tümünün özel olarak kullanımını gerektirmeyen bağımsız bölümler, dış duvarlar (reklam için) ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiralanabilir. Bunun dışındaki yerlerin kiralanması da (otopark, dükkan vb) yine oybirliği ile alınacak karar ile gerçekleştirilebilecektir. Belirtmekte yarar vardır ki; özel kullanım amaçlarına tahsis edilen yerler; (merdiven-sığınak vb.) tüm kat maliklerince oybirliği ile alınan karara rağmen kira gibi bir tasarruf işlemine konu olamayacaktır.

Kiraya verilebilecek ortak yerler için ise; kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ve bu kararda da yönetici ya da yönetim kurulu yetkilendirilmiş ise, bunlar tarafından (yönetim kurulu) kira sözleşmesi imzalanabilecektir. Dolayısıyla sözleşmenin bir tarafı kiracı iken diğer tarafı kiralayan olarak yönetim kurulu olacaktır.

Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında, kat mülkiyetine konu ortak yer ve tesisler ile eklentileri de kiralamış sayılacaktır. Ancak, kat mülkiyeti ilişkisinde kiracı, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki yararlanma hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen sınırlar içerisinde kullanabilir. Yani, kiracı; ortak yerler üzerinde kira ilişkisinin bir sonucu olarak mal sahibine izafeten yararlanabilecektir.