Müteahhit, bir inşaatın yapımı için gerekli sermayeyi ve çalışanı sağlayan, ilgili kurumlardan gerekli izin ve onayları alan ve bu inşaat yapımını baştan sona organize edip sonuçlanmasıyla ilgililerine teslim eden olarak tanımlanabilecektir. Bu yazımızda müteahhitlere karşı tüketicilerinin haklarından bahsedilecektir.
A – Müteahhit ile Hangi Sözleşmeler Yapılabilir?
a. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ya da Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi:
Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmedir. Müteahhit, arsa üzerinde bağımsız bölümleri inşa edip sözleşmede belirlenmiş olan kısmını arsa sahibine teslim etmeyi; arsa sahibi ise sözleşme uyarınca müteahhidin hak edişi oranında arsa payını müteahhide veya onun göstereceği üçüncü kişilere devretmeyi üstlenmektedir. Bu sözleşme, iki tarafa borç yükleten karma bir sözleşmedir.
b. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi:
Müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmedir. Sözleşmedeki şartların gerçekleşmesi durumunda sözleşmede yazılı gayrimenkul hakkında sözleşme yapılması konusunda taraflara talep hakkı tanıyan bir sözleşmedir. Bu sözleşmedeki taraflardan biri, taşınmazı devretmeyi, diğer taraf ise taşınmazı devralmayı taahhüt etmekte olup bu sözleşme türü karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.
B – Ayıp Kavramı
Ayıp, malın tüketiciye teslimi sırasında taraflarca kararlaştırılan hususları taşımaması sebebiyle sözleşmeye aykırı olması şeklinde tanımlanabilecektir.
Açık Ayıp, gözden geçirmek suretiyle tespit edilen ayıplardır. Gizli Ayıp ise; gözden geçirmek suretiyle tespit edilemeyen malın tesliminden ya da kullanılması ile sonradan ortaya çıkan ayıp çeşididir. Bu kapsamda müteahhit tarafından yapılan taşınmazı teslim alırken taşınmazın incelenmesi gerekmektedir. Ancak gizli ayıp söz konusu ise bu tür ayıplar için kanun eseri kontrol etme zorunluluğu yüklememiştir.
Müteahhidin ayıplı yahut eksik işlerine örnek somut duruma göre değişmekle birlikte ilgili kurumlardan inşaata yönelik zorunlu izinlerin alınmaması, dairenin geç teslim edilmesi, vaat edilen marka ve kalitede ürün kullanılmaması, vaat edilen dairenin verilmemesidir.
C – Zaman Aşımı
Türk Borçlar Kanunu 478. Maddesinde “Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zaman aşımına uğrar” belirtildiği üzere müteahhidin ayıptan sorumlu tutulabilmesi 5 yıl, ağır kusur durumu mevcut ise de 20 yıllık zaman aşımı öngörülmüştür. Bu sürelerin geçmesi durumunda hak sahibi müteahhide karşı ayıp sebepli dava açamayacaktır.
D – Taşınmazın Ayıplı Teslimi Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları Nelerdir?
Taşınmazın ayıplı teslimi halinde tüketicinin müteahhide karşı kanunen başvurabileceği seçimlik hakları Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11’ de düzenlenmiş olup Müteahhit, Tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.
a. Sözleşmeden Dönme:
Müteahhit tarafından teslim edilen taşınmazın Tüketici tarafından kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması durumunda Tüketicinin seçimlik haklarından biri de sözleşmeden dönme hakkıdır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11/5 uyarınca “Tüketicinin sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim hakkını seçtiği durumlarda, ödemiş olduğu bedelin tümü veya bedelden yapılan indirim tutarı derhâl tüketiciye iade edilir” Tüketici tarafından ödenen bedeli tümü Tüketiciye geri ödenmelidir.
b. İndirim İsteme:
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11/1-b’de yer alan düzenleme uyarınca Tüketicinin satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme hakkı da mevcuttur. Bu seçimlik hakkın Tüketici tarafından kullanılması halinde ise Tüketicinin ödediği bedelde indirim yapılarak tüketiciye derhal iade edilir.
c. Onarım isteme:
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11/1-c’de yer düzenleme uyarınca Tüketicinin bir diğer seçimlik hakkı ise aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme hakkıdır. Burada önemli husus, onarımın aşırı bir masraf gerektirmemesidir. Onarımın bu hususu sağlamaması halinde Tüketici diğer seçimlik haklarından birini kullanabilecektir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11/4’e göre ise ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi haklarından birinin seçilmesi durumunda bu talebin müteahhitte yöneltilmesinden itibaren konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur.
d. Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme:
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11/1-c’de yer düzenleme uyarınca Tüketicinin bir diğer seçimlik hakkı ise “İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme”dir. İşbu kanun maddesi ve devamında yer alan düzenleme uyarınca Tüketicinin bu seçimlik hakkı satıcı olan müteahhit için orantısız güçlükler meydana getirmemesidir. Orantısız güçlük oluşması durumunda Tüketici diğer seçimlik hakkını kullanabilecektir.
Yukarıda sayılan seçimlik haklarının yanında Tüketicinin tazminat isteme hakkı da mevcuttur. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11/6 ‘da “Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir.” Uyarınca ve bahsi geçen Borçlar Kanunu madde 112 “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” uyarınca Tüketicinin seçimlik haklarının yanında tazminat isteme hakkı da mevcuttur.
E – Sonuç
Taşınmazın, ayıplı teslimi halinde tüketicinin müteahhide karşı kanunen başvurabileceği seçimlik hakları Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 11’de düzenlenmiş olup Müteahhit, Tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.
Tüketicinin bu seçimlik hakları ise; sözleşmeden dönme, ayıp oranında indirim isteme, onarım isteme ve ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini istemedir. Tüketicinin bu seçimlik haklarının yanında ise tazminat isteme hakkı da mevcuttur.
Kıdemli Avukat Betül Önal Payze
