Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İş Dünyası Perspektifinden Değerlendirilmesi Ve Bir Alternatif Olarak Gayrimenkul Yatırım Fonu

Ülkemizde hâlihazırda sayısı 33 olan gayrimenkul yatırım ortaklığının (“GYO”), Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) katı denetimine tabi olduğunu ve asgari % 25 oranında halka açık olması gerekliliğini dikkate alan ticaret dünyası, GYO’nun oldukça şeffaf bir işleyişe sahip olması gerektiğinin bilinciyle hareket etmekte ve GYO oluşum ve dönüşümüne temkinli yaklaşmaktadır. Buna karşılık, GYO’ya sağlanan vergi muafiyetleri ve GYO’nın sağladığı güç birliği dikkate alındığında, kişilerin/ kurumların, GYO oluşum ya da dönüşümünü iç işleyişlerinde bir kez muhakkak değerlendirdikleri bilinmektedir. Kişiler/Kurumlar, GYO yapı ve işleyişine uyum sağlayabilecekleri ve hedeflerine ulaşma kapsamında GYO’nun uygun araç olduğu sonucuna ulaşmaları halinde, bu oluşum ya da dönüşüm için gerekli çalışmaları yaptıkları gözlemlenmektedir. Ne var ki, GYO oluşum ve dönüşümü, tıpkı işletiminde olduğu gibi SPK denetimine tabidir ve bu nedenle, tüm oluşum ve dönüşüm denemelerinin başarıya ulaşmadığı da belirtilmelidir.

GYO’nun, gayrimenkule ilişkin değerlerden oluşan bir portföy işletmesi ve anonim ortaklık tipinde örgütlenmesi nedeniyle ülke ekonomisi açısından da faydalı bir yapılanma teşkil ettiği muhakkaktır. Buna ilave olarak, esas yatırımcılar bakımından hangi avantajları sağladığının açıklanması gerekmektedir.

En önemli ve öncelikli olarak, ülkemizde temel sorunun, finansman kaynağı sıkıntısı olduğu ve bu sıkıntının giderilmesinde GYO’nun büyük önem arz ettiği dikkate alınmalıdır. İş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin gerçekleştirmesi için şirketlerin önemli ölçüde finansman yükünü üstlenmesi gerekir. Bu durum, çoğu kez kendi öz kaynakları yetersiz olan şirketler için faiz yükü anlamına gelen kredi yoluyla finansman demektir. Bu tür projelerin, halktan GYO payları karşılığında toplanacak paralarla finanse edilmesi şirketlerin finansman yükünü hafifletecektir.

Bununla birlikte GYO hisse senetlerinin borsada likidite kazanması ve portföy yoluyla yatırımın çeşitlendirilmesi, alternatif yatırımcıların sermaye piyasasına çekilmesine büyük katkı sağlamaktadır. Özellikle yabancı sermayenin cezp edilmesi ve ülkeye girişinin sağlanmasında, bu ortaklık türü elverişli olup, uzun vadeli yatırım araçları peşinde olan büyük çaplı yabancı fonlardan Türkiye’nin yararlanmasına hizmet edebilecektir.

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (“KVK”) 5’inci maddesinin 1 no’lu fıkrasının (d) bendi uyarınca, GYO kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olduğu da vurgulanmalıdır.  KVK’nun 15’inci maddesinin 3 numaralı fıkrasında GYO kazançlarından, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde % 15 oranında vergi kesintisi yapılacağı hükme bağlanmış olmakla birlikte, 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kazançlar üzerinden yapılacak olan (bu kazançlar dağıtılsın dağıtılmasın) stopajın oranı da % 0 olarak belirlenmiştir. İşbu vergi avantajları yatırımcılar için özendirici nitelik taşımaktadır.

Ayrıca bizzat ve doğrudan taşınmaza yatırım yaparak bunu kiralamak ve kira geliri elde etmek isteyen kişi, kira bedelinin geç ödenmesi veya hiç ödenmemesi, tahliye davası, ödenecek vergiler gibi birçok sorunla karşılaşabilir. Oysa bir GYO’na yatırım yapılması halinde, uzman kişilerce yönetilen ve SPK tarafından sürekli denetlenen bir taşınmaz portföyünün gelirlerinden yararlanma imkanı doğacaktır. Bu sebeple işbu ortaklık türü, bireysel yatırımlara oranla daha büyük ve etkin sonuçlar sağlayabilir.

Tüm bunlara karşılık, GYO oluşum ya da dönüşümünde kaçınılan bazı hususların da gündeme getirilmesi yerinde olacaktır. GYO, paylarının halka arz edildiği hesap dönemi itibariyle, sürekli bağımsız denetime tabidir. Bunun sonucu olarak şirketin 6. ve 12. ay sonu itibariyle finansal tabloları, Kurul tarafından listeye alınmış bir bağımsız denetim kuruluşu tarafından denetlenmektedir. Bu durum, yatırımcılar açısından güven oluşturmakta olsa da kamuyu aydınlatma yükümlülüklerinin ticari sırların açığa çıkmasına yol açarak rekabet gücünü olumsuz etkilemesi olası risklerdendir.

Bununla birlikte GYO olarak kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla GYO’ya dönüşen ortaklıkların, paylarını halka arz yoluyla satabilmek için kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan ortaklıkların genel müdürün atanmasına ve portföye dahil edilecek varlıklara ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları SPK tarafından belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari %25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurul’a başvurmaları zorunludur. Görüldüğü üzere halka arzda uygulanan bürokratik işlemler oldukça fazla olup bu durum GYO’ların dezavantajları olarak değerlendirilmektedir.

GYO hakkında belirtilen tüm bu açıklamalar ve GYO’nun sahip olduğu avantajlar ile dezavantajların değerlendirilmesi ışığında, GYO’ya karşı alternatif bir yatırım formu olabilecek Gayrimenkul Yatırım Fonu (“GYF”) hakkında açıklama yapmak yerinde olacaktır. GYF, SPK tarafından düzenlenen bir başka kolektif yatırım formudur.

GYF, SPK’nın 03.01.2014 tarihinde çıkardığı “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar” konulu Tebliğ’in 4/1 maddesinde, “Sermaye Piyasası Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulundan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından fon içtüzüğü ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığı” olarak tanımlanmaktadır.

İşbu tanımda bulunan “nitelikli yatırımcılar” ifadesinin dikkate alınması gerekmektedir. Zira GYF’ler, gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen ancak gayrimenkullerin alım-satımı, kiralanması gibi işlemlerle ilgilenmek istemeyen veya bunlarla ilgili yeterli zamanı olmayan “nitelikli yatırımcılar” bakımından alternatif bir yatırım imkânı olarak öne çıkmaktadır. Nitelikli yatırımcıların kim olduğu ise SPK mevzuatı uyarınca; “Yerli ve yabancı yatırım fonları, emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, portföy yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu SPK’ca belirlenecek diğer yatırımcılar ve en az 1 milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler” olarak açıklanmaktadır.

GYO ve GYF’lerin temelde birbirine benzediğinin belirtilmesi gerekmekle birlikte aralarındaki farkların da vurgulanması uygun olacaktır. En temel fark olarak, GYO’ların halka açık anonim şirket statüsünde olmalarına karşılık GYF’lerin Türk Ticaret Kanunu kapsamında kurulmuş birer “şirket” olmadıkları ve bu doğrultuda tüzel kişiliğe de sahip olmadıkları gösterilmektedir.

Bununla birlikte GYO’ların en az %25 hissesini halka arz etme zorunluluğu GYF’ler bakımından söz konusu olmayıp, yukarı da değinildiği üzere GYF’lerin katılma paylarının nitelikli yatırımcılara satılması yeterli görülmektedir. GYF’ler, sadece nitelikli yatırımcılarla işlem yapabilecek olmaları nedeniyle halka açık şirket statüsünde olan GYO’lar kadar sıkı bir yükümlülük ve düzenlemeye de tabi değildir.

Tüm bunlara ek olarak GYF’lerin sağlayacağı faydaların da üzerinde durulması gerekmektedir. Öncelikle, fonun yatırımlarının tecrübeli profesyonel kişiler tarafından yönetilmekte olması ve yatırım kararlarının detaylı piyasa araştırmalarına dayanmakta olmasının, yatırımcılar bakımından risk unsurunu azaltmakta olduğu belirtilmelidir.

Bununla birlikte, çok sayıda yatırımcıdan toplanan paraların bir elden yönetilmesi, bireysel olarak yatırım yapılamayan büyük ölçekli ve daha verimli gayrimenkullere yatırım yapılabilmesini sağlamaktadır.

KVK’nın 5. Maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca, GYF’lerin kazançları, Türkiye’de kurulmuş olmaları şartıyla kurumlar vergisinden istisna tutulmakta, ayrıca stopaj ve gelir vergisi bakımından da alternatif yatırım yöntemlerine göre avantajları bulunmaktadır.

Öte yandan alım, satım, kiralama, tahsilat, alacakların takibi, kiracıların tahliyesi, imar ve izin süreçlerinin takibi, işlemlerin muhasebeleştirilmesi ve vergi yükümlülüklerinin takibi gibi tüm operasyonel işlemler portföy yöneticisi tarafından yürütülmekte olup yatırımcıların bu işlere vakit ayırmasına da gerek kalmamaktadır.

Bunların yanı sıra GYF’lerin yabancı yatırımcılar bakımından da birtakım avantajlar taşıdığı vurgulanmalıdır. Örneğin GYF’ler ciddi bir SPK denetimine tabi olmalarının sonucu olarak özellikle Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar bakımından bir güven ortamı oluşturmaktadır. Ayrıca yabancı yatırımcıların GYF sistemi kapsamında yaptıkları yatırımdan doğan kazançlarının kendi ülkelerinde de vergiye tabi tutulmadığı belirtilmelidir.

Finansal piyasa için çok önemli olan bu iki sermaye piyasası kurumundan hangisinin tercih edileceği hususunda somut olay bazında değerlendirilme yapılarak ve temel olarak; ilgili gayrimenkulün/projenin niteliğine, yatırımcılarının türüne, yatırım niteliğine ve süresine, değerlendirilmesi düşünülen gayrimenkullerin/projelerin mevcut durumlarına, yatırımcıların, geliştiricilerin, satıcıların vergi pozisyonlarına bakılarak karar verilmelidir. Dolayısıyla her bir değişkene göre farklı sonuçların ortaya çıkacağı muhakkaktır. Bununla birlikte hangisi tercih edilirse edilsin her iki sermaye piyasası kurumunun da uluslararası piyasalarda tanınıp bilinmekte olduğu ve ülkemiz sermaye piyasalarının, özellikle de gayrimenkul özelinde gelişmesine imkân sağlayacağı önemle vurgulanmalıdır.