- 01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (kısaca Torba Yasa” olarak anılacaktır) uyarınca, kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır.
Torba Yasa’nın 56. maddesi (“Kanun Değişikliği”) ile, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.
- Yürürlüğe giren kanun değişikliği, konusu konut ve çatılı işyerleri olan veya kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kira sözleşmeleri ile sınırlı olmak üzere yapılmıştır. Torba Yasanın 56 ve 59. maddeleri, TBK’nın 339 nolu, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulama Alanı” maddesi ile birlikte değerlendirildiğinde, yapılan kanun değişikliğinin, her türlü konut ve çatılı işyeri vasfındaki taşınmaz kiralamaları (kiracı konumundaki tüzel kişi ve tacirlerin işyeri kiralamaları dahil) ile, kamu kurum ve kuruluşları ile yapılacak her türlü kira sözleşmesinde uygulanacağı değerlendirilmektedir.
- Kanun Değişikliği ile, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında da değişiklik yapılmıştır. Daha evvel, yabancı para ile yapılan konut ve çatılı işyerlerine dair kira sözleşmelerinde, 5 yıl geçmedikçe artış yapılamayacağı belirtilmekte idi. Bu defa yapılan değişiklik ile, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerine ve özellikle geçtiğimiz aylarda yayınlanan, yabancı para cinsinden sözleşmelere dair 16.11.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ve 32 sayılı CB kararlarına atıf yapılmak, bu düzenlemeler ile getirilen sınırlandırmaların geçerli olduğunun ifade edilmek istendiği değerlendirilmiştir.
- TÜFE artışı hakkında, son zamanlarda yapılan bir diğer mevzuat değişikliği ise, Kamu İdarelerinin Taşınmaz kiralamalarına ilişkindir. 16 Ocak 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelge uyarınca da, kira artışlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir.
- Kanun değişikliğinin yürürlüğüne dair, Kanun Değişikliği’nin 59. maddesinde, TBK’nın geçici 2. maddesine göre tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 344. Maddenin 01/07/2020’ye kadar uygulanamayacağı yönündeki hüküm değiştirilmiştir. Bu suretle, Kanun Değişikliğinde belirtilen TÜFE artış oranına dair düzenlemenin, Torba Yasa’nın 69/b maddesi uyarınca, 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak uygulanmasının mümkün olduğu anlaşılmaktadır.
- Sonuç olarak, konut ve çatılı işyerlerine veya kamu ile yapılan kira sözleşmelerine dair 2019 yılında yapılması gereken kira artışlarında, sözleşmenin taraflarınca daha aşağı oranda bir artış yapılmasına dair herhangi bir düzenleme öngörülmemiş ise (veya çok sık olduğu üzere (TÜFE+ÜFE)/2 şeklinde düzenlenmiş ise), en fazla 2018 yılı TÜFE ortalaması oranında artış yapılabilecektir. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, bu oran hakkaniyete aykırı ise, kiraya verenin yeni kira bedeli belirlenmesi için dava açma hakkı bulunmaktadır.
TBK’nın mevcut düzenlemesi ile birlikte yeni yapılan kanun değişikliği birlikte değerlendirildiğinde, kiracı olunan konut ve çatılı işyerlerine dair taşınmaz kiralama sözleşmelerinde, kiracının elini oldukça güçlendirecek bir kanun değişikliği yapılmış olduğu değerlendirilmektedir. Bununla birlikte, ilgili kanun değişikliğinin uygulanması sırasında, kanun değişikliğinin getirdiği düzenlemenin bütün kira sözleşmeleri için geçerli olmadığının göz önüne alınması, her sözleşmenin konusu ve tarafları açısından büyük dikkat ve özenle değerlendirilmesi ve bu şekilde artış oranlarının tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Bilgilerinize sunarız.
