Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Son zamanlarda ülkemizde ve dünyada artış gösteren enflasyon, her alanda etkisini gösterdiği gibi konut alanında da göstermiştir. Konut kiralarında tarihinde görülmemiş zamlar meydana gelmiş ve bu durum malik – kiracı ilişkilerini de olumsuz yönde etkilemiştir. Mahkemelerin iş gücünün ağırlaşmasına sebebiyet veren bu husus, uyuşmazlıkların çözümünü geciktirmiştir.
Bu olumsuz gelişmeler, mevzuatta değişiklik yapılmasını zorunlu kılmış ve 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda” önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir.
Söz konusu düzenleme ile 6325 sayılı Kanun’a, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olan, “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk” başlıklı 18/B maddesi getirilmiş , ve işbu yeni maddenin 1/a bendinde yer verilen “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesi ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için de, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu kılınarak, arabuluculuk işbu davalar için de dava şartı haline gelmiştir. Bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir.
Ancak düzenlemede yer verilen, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere…” ibaresi uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 Sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, zorunlu arabuluculuk müessesesinden muaf tutulmuştur.
Dava şartı olarak arabuluculuğun kararlaştırıldığı durumlarda, tarafların arabulucuya başvurmaksızın dava açmaları, davalarının, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilmesine sebep olacaktır. Bu nedenle öncelikle taraflar, aralarında çıkmış olan uyuşmazlığın konusuna göre, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, doldurmuş oldukları başvuru formu ile başvuruda bulunurlar. Başvuru sonucunda görevlendirilmiş olan arabulucu, taraflarla iletişime geçerek ilk toplantının tarihini ve yerini belirler. Taraflar, arabuluculuk toplantılarına vekilleri ya da yasal temsilcileri ile katılma talebinde bulunabilirler. Toplantı sırasında görevlendirilen arabulucunun sorumluluğu, uygun bir ortamda veyahut online olarak tarafları bir araya getirerek taleplerini karşılıklı olarak özgürce iletmelerini ve adil, saygılı ve çözüm odaklı bir iletişim kurmalarını sağlamaktır. Arabulucu gözetiminde yapılan görüşmede taraflar taleplerini bildirerek uzlaşmaya çalışırlar. Uyuşmazlık, ilk toplantıda çözüme kavuşturulamazsa, kanunda belirtilen süre içerisinde görüşmelere devam edilerek söz konusu uyuşmazlık hakkında bir çözüm yolu aranmaya devam edilir. Arabulucu, bu süre zarfında barışçıl ve tarafsız bir şekilde davranmak ve her iki tarafın da menfaatini gözetmek suretiyle tarafların ortak bir karara varmasını teşvik eder.
Arabulucunun yönetiminde ve taraflar arasında yapılan arabuluculuk görüşmelerinde her iki tarafın da menfaatine ve ihtiyacına uygun, hakkaniyetli bir çözüm yolu bulunur ve taraflar da bu çözüm yolunda mutabık kalırsa söz konusu uyuşmazlık, anlaşma ile sonuçlanır. Bu durumda görevli arabulucu tarafından bir anlaşma tutanağı düzenlenerek taraflarca imzalanır. Böylece dava yoluna başvurmaya gereksinim duyulmaksızın, daha hızlı ve makul bir yol ile uyuşmazlık çözüme kavuşturulmuş olur. Nitekim kanun koyucunun bu müesseseyi Türk Hukuku’na kazandırırken amaçladığı da budur.
Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede kira uyuşmazlıklarına ilişkin zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Tarafların anlaşamadığına ve uyuşmazlığın arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturulamadığına ilişkin son tutanağın düzenlendiği tarih itibariyle zamanaşımı ve hak düşürücü süreler tekrardan işlemeye başlar. Arabuluculuk yolu ile anlaşma sağlayamayan taraflar, kanunun öngördüğü işbu süreler kapsamında, arabuluculuk son tutanağını da dava dilekçelerine ekleyerek dava yoluna başvurabilirler.
Arabuluculuk müessesenin getiriliş amacının, anlaşmazlıkların hızlıca çözüme kavuşturulması olduğundan, arabuluculuk görüşmeleri belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. İşbu hususa, 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin 9. fıkrasında “Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde neticelendirir. Aynı hüküm uyarınca bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.” ifadeleriyle yer verilmiştir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınabilmesi için arabuluculuğa başvurunun zorunlu hale getirilmiş olması şimdiden meyvelerini vermiş, nitekim kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarla ilgili olan toplam dosya sayısının %59,16’sını oluşturan, 11 bin 544 dosyada taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşarak el sıkışmıştır.