Taşınamaz Rehin Haklarından İpotek ve Kesin Borç İpoteği

1) İpoteğin Amacı, Niteliği, Kuruluşu ve Sona Ermesi

İpoteğe ilişkin hükümler Türk Medeni Kanunu’nun (TMK.) 881.Maddesi ve devamında düzenlenmiş olup, TMK.’nın 881.maddesi uyarınca mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan bir alacak ipotek ile teminat altına alınabilecektir. İpotek veren tarafın temin edilen borcun kişisel borçlusu olması gerekmez, bir kimse başkasının borcu için kendi mülkiyetinde olan bir taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirebilmektedir.

İpotek hakkının tesisi TMK.’nın 882.maddesinde düzenlemekte olup, rehin hakkı ancak tapu kütüğüne yapılacak olan tescille doğacaktır. Tapu memuru alacaklının isteği üzerine ipoteği ispata yarar bir ipotek belgesi verebilir. Ancak bu belge hiçbir şekilde kıymetli evrak niteliğinde değildir.

İpotek alacaktan bağımsız bir hak olmayıp, teminat altına alınan alacağa bağlı bir haktır. Başka bir anlatımla, asıl alacağın sona ermesi hallerinde, örneğin borçlu tarafından alacağın ödenmesi, süreli ipotek verilmesi halinde sürenin dolması, alacaklının borçtan feragati vb. hallerde ipotek te sona erecektir. Bununla birlikte taşınmaz üzerindeki ipotek terkin ile sona erecek olup, tapu sicilinde tescil bulunduğu müddetçe, tescil edilmiş ipotek hakkının varlığı karine olarak kabul edilecektir.

Borçlu tarafından ipotekle teminat altına alınan alacağın vadesinde alacaklıya ödenmemesi durumunda, alacaklı yetkili icra dairesinde İcra İflas Kanunu’nun (İİK) 148.maddesi ve devamında düzenlenmiş olan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunabilecektir. Takip talebi sonrasında icra dairesince alacağın muaccel olduğu ve ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içerdiği (örneğin borçlu tarafından alacaklı lehine kesin borç ipoteği tesis edilen haller) tespit edildiği takdirde, icra dairesi tarafından borçluya ve/veya rehin veren üçüncü şahsa icra emri gönderilecektir. İcra emrini tebliğ alan rehin veren tarafından icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmez veya borç otuz gün içinde ödenmez ise alacaklı icra dairesinden rehin verilen taşınmazın satışını talep edebilecek, taşınmazın satılması halinde teminat altına aldığı alacak miktarını ipotekli taşınmazın satış bedeli üzerinden öncelikli olarak tahsil edebilecektir.

2) Kesin Borç (Anapara) İpoteği ve Kapsamı

Anapara ipoteği mevcut bir borcu teminat altına almak için tesis edilir. Mevcut olmayan ancak doğması muhtemel bir alacak için ise azami meblağ ipoteği tesis edilmektedir. Başka bir deyişle miktarı ipoteğin tesis anında belli olan alacaklar için anapara ipoteği tesis edilecekken, miktarı ipoteğin tesis anında belli olmayan ancak gerçekleşmesi muhtemel alacaklar için azami meblağ ipoteği tesis edilecektir. Ancak bu kural emredici değildir. Tesis anında belli olmayan bir alacak için de, anapara ipoteği kurulabilir.  Diğer bir deyişle tesis anında alacağın miktarı belli olmasa da alacağın belirli bir kısmı için anapara ipoteği kurulabilecektir.

Anapara ipoteğinin kapsamında TMK.’da düzenlenen taşınmaz rehninin güvence kapsamına ilişkin kalemlerin yer aldığı kabul edilmektedir. Bu bağlamda TMK.’nın 875.maddesi uyarınca, taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına

• Anapara,
• Takip giderleri ve gecikme faizi,
• İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz

girer. Bu kalemlerin yanı sıra, TMK.’nın 876.maddesi’nde belirtilen “alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları”nın da rehinli alacakla teminat altına alınmış olduğu kabul edilmektedir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından da konuya açıklık getirilmiş olup, kesin borç ipoteğinin kapsamı aşağıdaki şekilde değerlendirilmektedir;

‘’Anapara ipoteği mevcut ve miktarı belirli alacaklar için kurulur. Bu tür alacaklar için anapara ipoteği kurulması hâlinde, güvence altına alınan alacağın gerçek miktarı tapu kütüğüne tescil edilir. Bu durumda, tapudaki kayıt sadece borçlanılan sermayenin gerçek miktarını temsil eder (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 720). Ancak, anılan ipotek türünde rehin yükünün kapsamı, tapu kütüğüne tescil edilen alacak miktarı ile sınırlı değildir. Medenî Kanun’un 875 ve 876. maddelerinde sayılan yan alacaklar da rehin yükü kapsamındadır.’’

Alacaklının alacağını kesin borç ipoteği ile teminat altına almış olduğu hallerde teminat kapsamına giren kalemlere ilişkin açıklamalarımız sonrasında, alacaklının icra yoluyla alacağını tahsil etmesi hususuna kısaca değinilmesinde yarar vardır. Alacaklı, borçlunun borcunu vadesinde ödememesi üzerine, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunabilecek ve icra takibine dayanak ettiği ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız borç içerdiğinin anlaşılması durumunda taşınmazın icra yoluyla satılmasını sağlayabilecektir.

Keza Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından bu hususa ilişkin;

‘’İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte kesin borç ipoteğine dayanılmış ise; eş söyleyişle, doğmuş bir alacağın temini için düzenlenen ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcunu ihtiva ediyorsa başvurulacak yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takiptir ve bu durumda 2004 sayılı İİK’nun 149.maddesi gereği borçluya ve taşınmaz sahibi üçüncü şahsa birer icra emri gönderilir. Aynı Kanun’un 149/a maddesine göre, ilamların icrasına ilişkin aynı Kanun’un 33/1, 2, 3.maddeleri hükmünce, icranın durdurulması kararı alınmazsa taşınmaz satılır.’’

şeklinde değerlendirmede bulunulmakta ve kesin borç ipoteğine ilişkin icra süreci bu şekilde özetlenmektedir.

Sonuç

Taşınmaz rehin türlerinden ipotek bir ayni teminat olup; kesin borç ipoteği ile teminat altına alınan borcun vadesinde ödenmemesi halinde alacaklı, alacağını tahsil etmek için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapabilecek; takip masrafları, temerrüt faizi vb. masrafları da, taşınmazın satışından elde edilen paradan daha hızlı, etkili ve öncelikli bir şekilde tahsil edebilecektir.